Ak plánujete nehnuteľnosť dlhodobo prenajímať je výhodnejšie ju zaradiť do obchodného majetku. Ak ste sa rozhodli, že ju budete niekoľko rokov prenajímať a následne ju plánujete predať, zaradenie do obchodného majetku nie je pre Vás to pravé.
Čo znamená zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku ak prenajímate byt ?
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku znamená založiť nehnuteľnosť do inventárnej karty dlhodobého majetku, kde uvediete názov majetku, dátum obstarania, dátum zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku, hodnotu nehnuteľnosti na vstupe, dobu odpisovania(40 rokov pri nehnuteľnostiach v 6 odpisovej skupine), výpočet ročných odpisov (Pozor: pozemky sa neodpisujú!). Aké sú výhody a nevýhody ?
Ak ste nezaradili byt do obchodného majetku, paušálne výdavky si nemôžte uplatniť do nákladov
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť – neposkytuje k nej ďalšie služby a nemá ju zaradenú do obchodného majetku – si nemôže uplatniť tzv. paušálne výdavky. V daňovom priznaní môže uviesť len preukázateľne vynaložené výdavky. Váš príjem z prenájmu zaradíte v daňovom priznaní do § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Povinnosť podať daňové priznanie Vám vzniká ak Vaše celkové zdaniteľné príjmy (vrátane iných príjmov) presiahnú sumu 2 289,63 eura.
Odpočítateľná položka z príjmov 500 eur a vplyv na odpočet nákladov
Príjmy z prenájmu (ak ste nezaradili nehnuteľnosť do obchodného majetku) sú do sumy 500 Eur oslobodené od dane. T.z. ak si chcete toto oslobodenie uplatniť, do daňového priznania uvediete príjem z prenájmu už znížený o 500 eur. Vypočítate koeficient podľa vzorca (celkové prijmy-500) : celkové prijmy a týmto koeficientom vynásobíte celkové výdavky. Takto prepočítané náklady uvediete do daňové priznania.
Aké výdavky môžte uplatniť pri príjmoch z prenájmu ak ide o nehnuteľnosť nezaradenú do obchodného majetku ?
Pri príjmov z prenájmov, ak daňovník nezaradí majetok do obchodného majetku môže ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti napr. výdavky na energie, výdavky na ostatné služby a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov,
Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumejú dodávka:
- elektrickej energie,
- tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
- pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
- plynu.
Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä:
- odvádzane odpadovej vody z domácností,
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
- používanie výťahu a domovej práčovne,
- kontrola a čistenie komínov,
- odvoz popola, smetí a splaškov,
- čistenie žúmp,
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
- internet,
- recepcia
- strážna služba,
- výdavky, ktorými sú úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu vykonávanú podľa § 6 a nasl. zákona č. 182/1993 z.z.
- úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonávanú podľa § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z.
Do daňových výdavkov si v prípade nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku
nemôžte zahrnúť napr. ani výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a pod.v prípade nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku si môžte uplatniť paušálne výdavky alebo preukázateľné výdavky
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zaradí do obchodného majetku, to znamená, že o tejto nehnuteľnosti bude účtovať ako o obchodnom majetku alebo viesť evidenciu. Aké výdavky môžte v tomto prípade uplatniť sa dočítate na stránke Finančnej správy
Predávate nehnuteľnosť zaradenú do obchodného Majetku ?
V prípade, že predávate nehnuteľnosť, ktorá slúži na podnikateľské účely a je zaradená do obchodného majetku v čase predaja, príjem z predaja takejto nehnuteľnosti podlieha zdaneniu. Daňovník má možnosť uplatniť zostatkovú hodnotu nehnuteľnosti vo svojich daňových výdavkoch v súlade s platnými ustanoveniami zákona o dani z príjmov.
Oslobodenie od dane sa týka príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená do obchodného majetku, avšak až po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. Toto oslobodenie však neplatí v prípade príjmu, ktorý plynul daňovníkovi v dôsledku zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzatvorenej do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, a to aj napriek tomu, ze samotná kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od vyradenia tejto nehnuteľnosti z obchodného majetku.
Ak plánujete prenajímať byt, odporúčam konzultovať situáciu s účtovníkom alebo daňovým poradcom. Pomôžu Vám so správnym nastavením daňových povinností a výdavkov, ktoré môžte uplatniť.
